Com Selic a 4,5%, vale mais a pena comprar ou alugar um imóvel?
Se a intenção for moradia e o valor financiado for menor,
pode ser interessante adquirir a casa própria. Para investir, há opções
melhores
Comprar ou alugar um imóvel?
Um tempo atrás, considerando só a matemática, sem contar questões sentimentais,
a resposta mais comum a essa pergunta era de que comprar não valia a pena. O
valor dos imóveis no Brasil havia passado por uma alta muito grande, os juros
do financiamento eram caros e deixar o dinheiro na renda fixa dava um retorno
muito melhor.
Mas agora o cenário é outro. A
taxa básica de juros Selic está em 4,5% ao ano, seu menor nível histórico. E os
juros de financiamento imobiliário também caíram para os menores percentuais já
registrados, embora ainda não sejam uma bagatela. Do outro lado, deixar o
dinheiro na renda fixa já não dá muito retorno. Para completar, os preços dos
imóveis residenciais têm passado por uma certa estagnação, já que os valores
subiram menos que a inflação.
Diante dessa mudança de
quadro, neste momento bastante peculiar da economia, será que comprar imóvel
pode voltar a ser uma alternativa interessante? Se o objetivo for sair do
aluguel, a depender do quanto será financiado, pode sim valer a pena comprar,
dizem especialistas. Mas ainda depende de vários fatores, como região,
estabilidade do seu emprego, valor da entrada e até o seu perfil de risco nos
investimentos.
Comprar
para morar
A presidente da Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Cristiane
Portella, avalia que há dois fatores que acabam pendendo a balança mais para o
lado da aquisição do imóvel.
O primeiro é que, com os
últimos anos de mercado imobiliário em marcha lenta, há um bom estoque de
imóveis disponível. Embora o preço nominal tenha subido um pouco, ele ainda não
se recuperou de fato e, na média, avança abaixo da inflação. Isso faz com que o
investimento inicial seja um pouco menor, proporcionalmente, que em outros
momentos da história recente do Brasil.
Em segundo lugar, ela pontua
que as taxas de juros imobiliários, que são de longo prazo, nunca estiveram num
nível tão baixo. “As pessoas que adquirem hoje vão fazer um financiamento de 30
anos com essa taxa de juros. E a gente fala de uma subida de juros daqui a
dois, três anos. É um conforto pra quem está comprando algo cujos preços ainda
não subiram, com boa oferta. Neste momento, é mais vantagem adquirir do que
alugar. Mas claro que é uma decisão muito particular da pessoa”, afirma.
De acordo com o fundador e presidente
do comparador de juros Melhortaxa, Rafael Sasso, o consumidor precisa avaliar o
custo de oportunidade: vale a mais a pena fazer um financiamento e pagar juros
ou não comprar agora e investir a grana da entrada, acumulando o rendimento?
“Para moradia, vale a pena
comprar financiado. Se procuro uma casa para comprar para sair do aluguel, a
taxa de juros e dos bancos está na baixa histórica. Pode até ter mais redução
de taxa. Está num momento em que o mercado imobiliário ainda não voltou com
força e que dá para fazer uma boa compra. Daqui a seis meses, de repente cai
(mais) a taxa, mas os imóveis vão se valorizar”, diz.
Entre comprar e alugar, um
conselho de planejadores financeiros costuma ser o seguinte: aplicar o dinheiro
da entrada do imóvel e usar os rendimentos para pagar parte do aluguel ou até o
valor integral. Mas com a rentabilidade dos investimentos mais conservadores
comprometida como está agora, fica mais difícil multiplicar o dinheiro
aplicado. Para ter um retorno mais interessante e tentar cobrir as altas do
aluguel, o investidor teria de se arriscar mais na renda variável. Mas nem
todos têm esse perfil.
Outra ponderação dos
especialistas é que, pelo histórico inflação e juros no Brasil, é possível que
as taxas voltem a subir nos próximos anos. Se isso ocorrer, o custo do
financiamento poderia ficar abaixo dos juros que você receberia quando
investisse na renda fixa, o que seria um excelente negócio. É algo incomum, mas
isso já aconteceu, lembra Sasso.
Ainda no governo de Dilma
Rousseff, houve uma queda da Selic, seguida de uma alta. Quem fez contratos de
empréstimo a longo prazo acabou pagando um pouco menos ao banco do que recebeu
posteriormente em aplicações de renda fixa.
“É um momento interessante,
uma oportunidade boa. O crédito nos bancos está mais baixo e a portabilidade
está funcionando. Então se a taxa de juro cair mais um ponto percentual, posso
migrar para outra instituição. Desse prisma, faz sentido comprar”, diz ele.
Atenção ao CET (não o
marronzinho da rua)
Sasso pondera ainda que quem
pensa em comprar deve ter em mente os demais custos do financiamento, aqueles
que vão além da taxa de juros e que acabam encarecendo o processo de compra.
Fique atento, portanto, ao Custo Efetivo Total (CET), que inclui seguro e
tarifas do banco.
Para ele, também é importante
avaliar o bairro onde deseja morar. Às vezes, um aluguel possibilita que uma
família possa morar numa região mais central, onde não teria condições de
bancar um imóvel. Nesses casos, o aluguel ainda pode ser mais interessante.
Um levantamento do Melhortaxa
mostra que o preço de um aluguel no Itaim Bibi, região nobre de São Paulo,
teria o custo de uma parcela inicial de um imóvel mais barato, num bairro menos
cobiçado da capital paulista. No entanto, o financiamento no Sistema de
Amortização Constante (SAC) tem as prestações iniciais mais caras e as finais,
mais baratas — ou seja, aos poucos a parcela do financiamento ficaria mais
distante do valor do aluguel.
Por outro lado, o aluguel
tende a sofrer reajuste todo ano, conforme a inflação medida pelo IGP-M (ou o
índice que esteja no contrato). No fim de 30 anos, quem financiou pelo SAC um
apartamento em um bairro menos cobiçado, depois desse prazo estaria pagando
menos mensalmente do que quem permaneceu no aluguel em um bairro nobre.
Os especialistas consultados
pelo Valor Investe também alertam que, se a compra do imóvel não for à vista,
exige mais cuidados. O consumidor deve entender os riscos de se comprometer com
um bem caro e de baixa liquidez (difícil de transformar em dinheiro). É uma
dívida que costuma ser longa, portanto, avalie os riscos de perda de emprego
(fonte de renda) e o quanto você pagará no total de juros ao fim do prazo de
financiamento.
Comprar
para investir
Investir em imóveis
diretamente não é tão fácil quanto possa parecer. Ainda existe uma mentalidade,
por conta do "boom" imobiliário que tivemos no Brasil, de que imóvel
sempre se valoriza. Mas isso nem sempre ocorre. É um risco. Pode se valorizar e
pode também se desvalorizar. E as circunstâncias que mexem com o preço de um
imóvel muitas vezes são externas e difíceis de controlar.
Além disso, o proprietário tem
diversas obrigações, como pagamento de impostos, arcar com reformas,
condomínio, comissões de corretores e lidar com inquilinos. Você ainda sofre
risco de vacância (que é o imóvel ficar desocupado) e de calote. Precisa cuidar
da estrutura para que ela não se desvalorize. Se precisar vender, o bem pode
ficar um tempo encalhado, como vem acontecendo nos últimos anos.
Se a intenção é investir em
tijolos, uma opção um pouco mais atrativa para quem não é especialista nesse
tipo de ativo é partir para fundos imobiliários. "O fundo imobiliário
facilita, por questões de liquidez e custo que se tem com vacância. O mercado
de aluguel está voltando, mas vejo o de aquisição numa velocidade mais
acelerada", diz Cristiane.
"Quando se fala de
investimento, é diferente de moradia, não tem o componente emocional. Imagina
gerir um imóvel, dá um trabalho grande, tem custo com imobiliária. Valorização
ou não desse imóvel ao longo do tempo é um risco. Também tem que avaliar se
tenho dinheiro para comprar à vista ou vou financiar. Porque financiar um
investimento gera um custo que não vale a pena", afirma Sasso. Para ele,
os fundos fazem mais sentido se a intenção é investir.
Embora o retorno do aluguel
tenha melhorado, ficando 4,72% ao ano em novembro, ele ainda está abaixo de
outras aplicações. Nos fundos imobiliários, há retorno de 0,5% ao mês, ou cerca
de 6% ao ano, melhor que aplicações no CDI, por exemplo. E se a ideia é risco
(no caso dos imóveis de vacância e liquidez), sempre há opções de fundos de
renda variável que podem compor uma carteira diversificada com risco moderado e
uma rentabilidade melhor.
Mesmo com todos os argumentos
lógicos, ainda há uma disputa entre razão e emoção quando se fala de comprar ou
alugar. Depende se você tem o sonho da casa própria, se tem apego a um bairro,
se prefere poder se mudar, se quer um imóvel mais personalizado. Para te ajudar
a avaliar, preparamos a tabela abaixo com prós e contras. Confira:
Fonte:
